Tasas hipotecarias suben, pero surgen oportunidades ante búsqueda de liquidez

Expertos dicen que postergaciones de decisiones y algunas ventas forzadas abren la chance para comprar viviendas a buenos precios, especialmente usadas, tal como ocurrió con la crisis de 2009.

Las tasas de los créditos hipotecarios abandonaron sus bajos niveles de inicios de octubre y junto a la crisis social iniciaron un camino al alza. Ayer, el Banco Central comunicó que las tasas de crédito hipotecario habían cerrado la semana del 24 al 30 de noviembre con un promedio de 2,03%, 12 puntos base por sobre el 1,91% registrado algunas semanas antes. El registro al alza es mayor según los datos de ComparaOnline, el servicio que monitorea las tasas con que los bancos simulan sus créditos en sus sitios web. De acuerdo a sus datos, la tasa de un crédito de 4.000 UF a 25 años subió desde un promedio de 2,81% a 3,76%.

Este aumento significa que la cuota del dividendo pasó de $552.423 a $607.416, por efecto de la tasa. No obstante, los expertos señalan que las tasas siguen siendo bajas en un contexto histórico y que, dado el estado actual del mercado, pueden surgir oportunidades para quienes se atreven a invertir en vez de priorizar la liquidez. ‘Las tasas han subido del 2% al 3%; siguen siendo muy bajas tasas en su contexto histórico’, dice Alejandro García, director inmobiliario en la firma de inversiones LatinCapital y director del diplomado de inversión inmobiliaria en la U. Adolfo Ibáñez. ‘Muchos de nuestros padres s e endeudaban a UF+12% y hasta hace pocos años, las grandes promociones eran de tasas a UF+7%’.

Esto, en un contexto en que la industria empieza a ver precios de inmuebles a la baja por la postergación de decisiones de compra y por inversionistas que han decidido vender para rebalancear sus portafolios en el contexto de la crisis social. ‘El capital es el único enemigo que ataca huyendo’, dice Luis Ignacio Montalva, gerente de Assett and Property Management en Montalva Quindos. ‘Hay muchas decisiones en activos de largo plazo que se están postergando, por lo menos hasta marzo o abril, cuando haya algo de claridad en materia de la discusión constitucional’. De acuerdo a Montalva, solo en el sector de oficinas se han registrado caídas de un promedio de 15%. Un factor que podría ser una oportunidad, pues en muchas situaciones como esta ‘hay fuerte cambios de mano en la propiedad de los activos’.

José Durán, gerente de clientes y productos de TGA, compañía especializada en conocimiento del consumidor inmobiliario, dice que en las viviendas usadas se puede repetir lo ocurrido durante la crisis de 2008. ‘Para los inversionistas immobiliarios con más experiencia se pueden dar oportunidades importantes a través de ofertas hostiles’, dice. Con esto se refiere a que crece la posibilidad de que un vendedor acepte una oferta más baja de un comprador agresivo. En el mercado de las viviendas nuevas, dicen, hay menos posibilidades de ver bajas de precios. ‘En este segmento, el impacto se va a notar más en la velocidad de venta que por caída de precios’, dice García. ‘Hasta hace pocos años, un proyecto inmobiliario podía tardar cuatro años en venderse, mientras que hasta hace pocas semanas la venta era casi inmediata’.

Cuidados
De todos modos, los expertos dicen que se deben tomar varias consideraciones antes de lanzarse a buscar gangas. La primera es que si bien las tasas bancarias siguen estando bajas, hay otras restricciones por parte de los bancos que complican la aprobación de los préstamos.

‘Hay un doble problema, pues los bancos enfrentan el desafío logístico de dar curso a la gran cantidad de repactaciones hipotecarias solicitadas antes de la crisis, con tasas ya aprobadas, y el alza del costo en el fondeo que vino tras el estallido social’, dice Montalva, de Montalva Quindos. ‘Los tiempos de aprobación están larguísimos’. Por otro lado está el tema de los arriendos: quienes quieren comprar viviendas para poner en arriendos deben considerar un mercado con precios de arriendo a la baja y con mayores problemas para hacer algunos cobros, en el contexto del impacto económico de la crisis social.

‘A largo plazo, los arriendos seguirán subiendo porque sigue habiendo una gran demanda y hay falta de terrenos, por lo tanto, faltan posibilidades de construcción’, dice Reinaldo Gleisner, de Colliers. Pero en el corto plazo, ‘tenemos una situación transitoria, en que se ha producido una baja en los arriendos porque hay mayor aprensión con la estabilidad en el empleo y en los ingresos, y la medida de protección de los arrendatarios es comprometerse con menos pago por los próximos meses’. De todas maneras, por tratarse de algo no permanente, Gleisner cree que lo que está ocurriendo producto de la crisis ‘no debería afectar los retornos futuros’.