Mercado del arriendo agudiza su deterioro: morosidad en gastos comunes se cuadruplica

En medio de caída de la economía y alza del desempleo debido a la pandemia por covid-19

Incumplimiento en estos pagos se suman a extensiones en las rebajas de las mensualidades solicitadas por los inquilinos, las que ahora llegan hasta 30%.

El mercado de arriendo de viviendas acrecentó su deterioro en los últimos dos meses, en medio de la merma económica y el mayor desempleo por la pandemia. En abril y mayo, los inquilinos negociaban con los propietarios de viviendas descuentos de hasta 20% en las mensualidades por un lapso de tres meses. Pero al extenderse el estado de catástrofe y las cuarentenas, las peticiones se ampliaron y ahora, además las rebajas solicitadas llegan a máximos de 30% para la segunda mitad de 2020.

Pero una de las situaciones que más inquieta a los administradores de edificios es el alza de la morosidad en los gastos comunes, la que se ha cuadruplicado, confirman empresas del rubro inmobiliario.

Benjamín Labra, cofundador y CEO de Houm – startup nacida bajo el nombre de ArriendoAsegurado.com -, señala que “hemos visto que se ha seguido deteriorando la situación real de los arrendatarios. Lo que en abril comenzó como algo momentáneo de dos a tres meses, ahora es algo más largo y no hay certidumbre de cuándo se volverá a la situación previa”.

Claudio Arriagada, agente de RE/MAX Select, comenta que ante la incertidumbre económica, muchos arrendatarios “se han acercado para negociar rebajas con el arrendador, las cuales han llegado incluso hasta un 30%. En caso de no llegar a acuerdo, deciden buscar otras alternativas más económicas”.

En materia de morosidad, un estudio de AGS Visión Inmobiliaria indica que, “según la información de empresas administradoras de condominios, como Edipro, actualmente existe un 21% de morosidad en el pago de los gastos comunes”. Agrega que esa cifra es producto de la actual crisis, ya que si se miran años anteriores, la tasa de incumplimiento debería rondar un máximo de 5%.

Luis Ignacio Montalva, gerente de administraciones de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, indica que “en general, los propietarios han hecho un esfuerzo por mantenerse al día, pero en comunas donde hay edificios cuyos residentes son en su mayoría de clase media, como Quinta Normal, Independencia, Estación Central, Santiago Centro, entre otras, aproximadamente, 32% de las unidades presenta una o más moras por concepto de deuda de gastos comunes”. Añade que de estas, 7% se encuentra “en estatus de corte de luz”. Precisa que la morosidad promedio fluctúa habitualmente entre 5% a 10%.

Montalva afirma que “si bien la nueva norma establece que las empresas proveedoras de luz, agua y gas no podrán cortar el suministro por atraso en el pago, esta no se hace extensiva a los gastos comunes. La comunidad de un edificio sigue teniendo la facultad, según la ley de copropiedad inmobiliaria aún vigente, de cortar el servicio eléctrico si el residente o propietario tiene tres o más meses de mora”. Agrega que, en este escenario, una solución podría ser la negociación del canon de arriendo entre residente y propietario, pero para este último “estipule como condición ineludible mantener los gastos comunes al día”.

Arriagada coincide en que “si bien las empresas no pueden suspender los servicios básicos en estado de catástrofe, esto no fue previsto en el caso de las personas, las que por no pago de gastos comunes se pueden ver expuestas a cortes de estos suministros”.

En relación con el comportamiento de precios de arriendo durante la pandemia, el estudio de AGS señala que en la zona centro de la capital, los valores han bajado, en promedio, alrededor de 10%. Esto, en comunas como Santiago (0,26 UF/m2), Estación Central (0,25 UF/m2), Independencia (0,25 UF/m2), San Miguel (0,24 UF/m2). En la zona oriente, exhiben una caída de 5% y cita a Ñuñoa (0,27 UF/m2, Providencia (0,29 UF/m2) y Las Condes (0,31 UF/m2), comunas donde en algunos barrios aumentaron los valores.

Advierten caída en ocupación en mercado de multifamily
Un informe de Colliers International sobre el mercado de multifamily o renta residencial señala una baja en la entrada de nuevos departamentos a este mercado y también en la ocupación y precios de arriendo en el primer semestre de 2020. Indica que ingresaron 640 unidades bajo este formato, cifra 41% menor que la segunda mitad de 2019. Agrega que al cierre de junio se registra una tasa de ocupación promedio de 92%, cifra menor al 95% de fines del año pasado. En materia de precios, el documento señala que estos se situaron en 0,30 UF por m2 en la primera mitad de 2020 –en la tipología un baño y un dormitorio-, lo que representa una merma de 5,9% respecto del segundo semestre del pasado ejercicio.

Para el segundo semestre se espera que ingresen siete edificios multifamily en comunas céntricas y del sector oriente, indica Colliers.

Sobre el futuro de los valores de arriendo, Benjamín Labra, confundador y CEO de Houm, comenta que “los precios se ajustarán a la baja durante este semestre”, pero indica que “será momentáneo y deberíamos ver una tendencia a la normalidad previa, cuando el mercado laboral repunte y la gente se sienta más segura”. En Montalva Quindos estiman que la recuperación de la economía local y el mercado del arriendo será lenta y anticipan que se requerirá de “importantes sacrificios para inversionistas y arrendadores”. En RE/MAX esperan que “entremos en precios reales de mercado y estos indudablemente se ajustarán, pero no volverán al nivel de antes de la pandemia”.