Los riesgos y oportunidades del mercado inmobiliario en pandemia

Si bien golpeará de lleno a la actividad, la renta residencial y de oficinas seguirán actuando como refugio, aseguran expertos.

El sector inmobiliario local está viviendo un nuevo ciclo de gran impacto, como consecuencia de la llegada del Covid-19. Una fuerte paralización de obras en ejecución y de proyectos futuros, además de un aumento en el desempleo sectorial, prenden las alarmas de empresas, expertos y clientes.

“Esta crisis no es como ninguna en la que hayamos estado en los últimos años, sobre todo por las cuarentenas”, afirma un analista que prefiere no ser identificado. “Deberíamos tener un mayor impacto y más profundo que en la crisis subprime”, afirma

El citado episodio, todavía fresco en la memoria de expertos e inversionistas, llevó al descalabro al sector inmobiliario en Estados Unidos durante 2008 y en Chile generó una fuerte actividad promocional en el segmento vivienda, con ofertones y hasta ventas nocturnas.

En el mercado no descartan que algo de eso pueda verse nuevamente. Juan Pablo Hernández, socio de la gestora inmobiliaria HMC Capital, cree que si bien esta pandemia encuentra al segmento inmobiliario residencial mucho mejor posicionado que en la crisis subprime, con menos stock disponibles para la venta, sí ve a las empresas más apalancadas que hace 12 años, por lo que las ofertas y promociones, a su juicio, se darán en aquellas compañías más presionadas por vender. Por lo mismo, la decisión de algunas empresas ha sido dejar en el congelador proyectos futuros y enfocarse solo en los actuales. Camino que tanto Paz Corp como Ingevec han anunciado que seguirán.

Ricardo Sota, socio de Deloitte, experto en Real State, afirma que mientras persista el distanciamiento social, se mantendrán interrumpidas las visitas a propiedades y salas de venta, por lo que “el sector permanecerá parado en un porcentaje muy alto”, sumado a que ante la pérdida de empleo o el temor a quedarse sin la fuente laboral, inversiones de largo plazo y alto como estas queden descartadas.

Pero el mercado inmobiliario es amplio, albergando tanto viviendas como oficinas, centros comerciales, hoteles y bodegas. Sobre cuál de estos segmentos se verá más favorecido y cuál más golpeado, Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionistas.com, afirma que entre las favorecidas estarán las empresas que tengan mayor exposición en renta residencial e inversionistas, sobre todo en el segmento de inmuebles entre las 3.000 a 3.500 UF, que presentarán mayor plusvalía.

Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset and Property Management de Montalva Quindos, también apuesta por la renta residencial. Esto, por las restricciones en los accesos al crédito, “y porque con las reducciones de sueldos, personas que antes eran sujetos de crédito, ahora son más riesgosos”, dice.

Los menores incentivos y restricciones para la compra impactarán la demanda. En la industria estiman caídas entre 30% y 60%, aunque los porcentajes más altos relacionados con el segmento de segunda vivienda, indica Teodosio Cayo, socio de Arenas & Cayo. Con todo, si bien se ve que los precios caerán, por ahora, con datos levantados al primer trimestre por la gestora, el precio promedio de arriendo se ubica en las 0,28 UF/m2, es decir unos $384.450 por una unidad de 48 m2, que es la superficie promedio de las viviendas en Chile.

Las 0,28 UF/m2 para renta se ubican levemente por debajo de las registradas en el 4Q de 2019, aunque al mismo nivel que en el 1Q de 2019. En tanto, el precio de venta promedio se ubica en 70,41 UF/m2 al primer trimestre de este año, también bajando levemente respecto del 4Q, aunque siendo el segundo mayor precio desde el cuarto trimestre de 2016.

En las oficinas, el teletrabajo generará cambios en la forma de pensar los proyectos pero no creen que se afecte mayormente la demanda. Aunque hay prevista un alza de la vacancia y renegociaciones o flexibilizaciones en los contratos, la baja superficie a ingresar el mercado, actuará como contención, creen en la industria.

En la vereda de los sectores complicados está el área de ingeniería y construcción, dice Felipe Navarro, analista senior de Renta Variable de Credicorp Capital Chile. “La gran mayoría de los proyectos de inversión más relevante en el país han parado su construcción debido al Covid-19, lo que implica que una parte no menor del cronograma se desplace al 2021 y también surjan costos adicionales no contemplados previamente”, indica.

El área de desarrollo inmobiliario también está descartada, por ahora, dentro de un eventual portafolio, dice Juan Pablo Hernández de HMC. Mientras que bodegas se podría ver atractivo por el auge del e-commerce, “todavía tiene muy poca historia”, indica.