Las nuevas estrategias del mercado industrial

Según un estudio de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, empresas del rubro e inversionistas se están reinventando para salvaguardar sus patrimonios y evitar quiebras por la pandemia. En relación con los arriendos, destaca que los propietarios están privilegiando la calidad y trayectoria del arrendatario, así como la duración de los contratos.

Un cambio en el comportamiento en lo referido a ventas y arriendos está mostrando el mercado industrial. Hoy, por ejemplo, empresas del rubro, inversionistas y aquellos que buscan diversificar su patrimonio están a la espera de que se produzca un ajuste en los precios de venta para tomar las mejores decisiones ante el actual contexto inmobiliario provocado por la crisis sanitaria.

Según un estudio de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, en las ventas se observa que las ofertas han estado bastante más dinámicas que hace unos meses, lo que claramente responde a la baja de la demanda y al mayor interés por parte quienes buscan invertir en activos menos riesgosos.

En relación a los arriendos, precisa que los propietarios están privilegiando la calidad y trayectoria del arrendatario, así como la duración de los contratos que, si bien han mostrado una disminución, aún se mantienen por sobre los cinco años, a diferencia de otros rubros. Sin embargo, estarían evaluando actualizar precios a través de nuevas tasaciones de sus inmuebles, con el propósito de ajustar los valores de venta a la realidad económica que se está enfrentando con la pandemia y estallido social.

Pablo Urzúa, gerente Industrial de Montalva Quindos, señala que es muy probable que la baja en los precios de venta que se esperaba para agosto y septiembre, se adelante, aunque ha sido difícil equilibrar los montos a ofertar con las expectativas de quien vende. “En este sentido, los valores debiesen ajustarse al concepto de ‘fácil venta’, es decir, un 20% o 30% por debajo de la tasación anterior al estallido social y a la pandemia. Estos precios podrían despertar el interés de los propietarios, ya que de igual manera se generan utilidades, incluso considerando dichos descuentos”.

La investigación indica, además, que los inversionistas y empresas con capacidad crediticia están mostrando mayor interés por acceder a préstamos, aunque los bancos están cada vez más restrictivos para otorgar financiamiento. “Por este motivo, los compradores apuestan por una eventual flexibilidad de dichas instituciones financieras en esta crisis, a fin de poder calzar con un dividendo similar a una mensualidad por arriendo. Lo anterior, con el propósito de conservar la propiedad y así poder capitalizar, apostando por una mayor plusvalía futura”.

TIPOS DE INVERSIONES
Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios destaca en su estudio que, si bien la arista política no estaría del todo despejada como para predecir una tendencia sostenible respecto de este nuevo comportamiento del sector, la pandemia estaría perfilando los tipos de inversiones más accesibles para las personas.

“Cabe consignar que para varias empresas esta crisis agravó la situación que ya estaban enfrentando, con bajas en las ventas y hasta la quiebra de algunas de ellas. Dado lo anterior, una alternativa para poder subsistir ha sido la reducción de sus estructuras industriales, disminuyendo así gastos y egresos”, detalla Urzúa.

En este contexto, sostiene el análisis, se prevé que muchas empresas intentarán vender propiedades así como bienes prescindibles, para obtener liquidez y con esto poder dar continuidad a la operación.

Otro aspecto a destacar, indica, son los proyectos que se iban a desarrollar en este periodo, los cuales han sido suspendidos, aunque no cancelados. “El sector de bodegaje, en tanto, no debería verse afectado ante a los cambios de consumo que se han observado, sin embargo, es necesario que haya mayor inversión en la implementación de nuevas tecnologías, metodologías y comunicaciones, para no quedar en el pasado”.

EVALUACIONES
Con respecto a los arriendos, el análisis de Montalva Quindos sostiene que los propietarios de terrenos, bodegas o construcciones industriales han estado evaluando, caso a caso, el otorgamiento de facilidades de pago, a fin de retener a los arrendatarios y evitar el alza de las vacancias.

“Si se trata de nuevos clientes, los dueños de estos inmuebles están más proclives a proponer beneficios iniciales a los interesados, especialmente cuando se producen los llamados ‘shocks´ momentáneos de alta demanda. Períodos más breves de arriendo, condiciones contractuales a la medida, tarifas escalonadas, desfases en los pagos y opción de plazos más cortos, son parte de los beneficios que ofrecen, evaluando primero el riesgo empresa”, explica Urzúa.

En este contexto, los contratos más flexibles permiten realizar cambios de bodegas grandes a más pequeñas. Clientes que antes ocupaban 500 – 1000 m2, ahora se adaptan a un formato menor que también les acomoda. “Esto además se ha visto potenciado con la ‘nueva’ forma de trabajar, que incentivó aún más los e-commerce y el arriendo o compra de minibodegas. Estas últimas, al contar con muy buen acceso, pueden actuar como hub de distribución, reduciendo la ocupación de oficinas tradicionales para tener solo una bodega de almacenamiento”.

Cabe destacar que también están apareciendo otros tipos de soluciones transitorias, complementarias al arriendo de bodegas, como es el caso de los domos, los cuales se pueden instalar rápidamente, siempre y cuando se cuente con algún terreno adecuado para esto.