¿Invertir en pandemia? Deptos. y bodegas tienen mejor futuro que oficinas y locales

A pesar de que las rentabilidades de casi todos estos activos han caído, algunos tienen mejores proyecciones de recuperación.

La crisis sanitaria que ha afectado a Chile ha golpeado al mercado inmobiliario. Pero en un escenario incierto e incluso adverso, los expertos inmobiliarios plantean que el atractivo de las oficinas y locales comerciales ha caído para el inversionista de a pie, mientras que los activos residenciales y de almacenamiento se han mantenido o incluso, en algunos casos, han subido. Eso sí, si logra conseguir un crédito hipotecario.

“El sector comercial es el más dañado, ya que viene con morosidad, incobrable y vacancia muy por fuera de lo normal desde octubre del 2019, con zonas que ya cuentan con una vacancia por sobre el 30% y dadas las bajas en las ventas”, explica el presidente de KMA e ICalma Inmobiliaria, Carlos O’Rian.

Según un informe de los principales barrios del sector oriente de Santiago, los precios de arriendos de locales comerciales han caído 25% desde 2014, y en el primer semestre aumentaron en promedio un 1%, aunque hasta un 5%. Las oficinas también han tenido un momento difícil, con una vacancia histórica de 5%.

Así, según datos del gerente del área Locales y Oficinas de Montalva Quindos, Alejandro Contreras, la rentabilidad de los propietarios que compraron inmuebles antes de octubre de 2019 y de la pandemia, ha dio a la baja en torno a un 20% o más.

El gerente de transacciones de JLL Chile, Álvaro Ossandón, comenta que en promedio, las rentabilidades de los locales comerciales y oficinas han caído 1% desde la pandemia, hasta 7% y 6% respectivamente. Para ejemplificar en precios, un local de 150 metros cuadrados (m2) en Providencia, el sector más caro de la capital, tiene un valor promedio de 93,5 UF, de las 100 UF antes de la crisis. En oficinas, una de 400 m2 en Nueva Las Condes, de 400 m2 pasó de 95 UF a 83 UF, según Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios.

No es tan preocupante que caigan las rentabilidades hoy, creen los expertos, considerando el estallido social de octubre y la crisis sanitaria que le siguió. El problema es el futuro. La duda en el mercado es cómo esta nueva costumbre del teletrabajo y el delivery afectarán el uso de oficinas y locales comerciales en el futuro.

“Antes, las mejores rentabilidades se conseguían en el sector retail, en formatos stand alone (tiendas independientes ubicadas en sitios estratégicos que incluso tienen estacionamiento propio), pero hoy existe gran incertidumbre sobre este modelo. El surgimiento de las ‘dark store’, (tiendas que no atienden público sino que están centradas en la distribución de compras por internet) y los delivery en general van a redibujar este mercado que hoy no presenta oportunidades de inversión para perfiles conservadores”, cree Ossandón.

“Al finalizar la cuarentena vendrá una evaluación de las formas en las que se trabaja en las oficinas. La experiencia positiva del teletrabajo hará que los espacios requeridos disminuyan y las posiciones de trabajo ya no sean exclusivas, lo que hará que haya espacios disponibles para crecimiento de personas sin aumentar en metros cuadrados, habrá devolución de metros o ajustes a la baja en los precios para no perder arrendatarios”, piensa O’Rian.

Viviendas y Oficinas

Pero tampoco se ve tan bien el futuro de las inversiones en activos residenciales, aunque sus perspectivas son mejores.

En departamentos, la rentabilidad cayó de 5,6% a 4,8% en un año considerando el segundo trimestre de 2020, mientras que en casas pasó de 5,8% a 5,3%, según un informe publicado hoy por Portalinmobiliario. Otra forma de leer este dato es que en departamentos se necesitarán 21 años para recuperar la inversión y en casas, 19 años. Hace 10 años, el número era de 14 años para departamentos y casas.

“Si bien el efecto producto de la pandemia ha sido muy profundo, debemos tener presente que es una situación temporal; una vez superada, esperamos una reactivación del mercado en general en el último trimestre del año y una disminución gradual de los descuentos y alza de las ventas. Después de todo, siempre habrá demanda por viviendas”, dice el consultor del Área de Brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner.

En tanto, el aumento del delivery, que podría golpear a los locales comerciales, tiene como la otra cara de la moneda a las bodegas, que son parte de la cadena logística de los despachos, que han ido en aumento con la pandemia.

Los precios se han mantenido estables respecto al semestre pasado, con una leve alza incluso d entre 0,01 UF el m2 y 0,13 UF el m2, dependiendo el tipo de bodega, según la consultora GPS Property.