Ajustarse a los cambios

“El confinamiento ha puesto al espacio doméstico en cuestionamiento”, dice el arquitecto Gonzalo Mardones. No solo él, sino que también un grupo de expertos e incluso las propias inmobiliarias están proyectando cómo debiera ser un diseño que permita pasar más tiempo recluidos y adecuarse a la nueva realidad. Esto, en medio de un panorama que ha frenado al mercado inmobiliario y que lo ha obligado a ocupar otros métodos para la venta.

Cada día que se suma a la pandemia del coronavirus es posible darse cuenta, con mayor certeza, de que sus efectos no son solo sanitarios y económicos. Está modificando costumbres y áreas de la vida diaria, y los espacios que habitamos es una de ellas; sobre todo cuando hay sugerencias o medidas de cuarentena.

Se está revalorizando el espacio. Las personas se están dando cuenta de qué es lo que le da calidad a su hábitat, y, por ende, al tomar decisiones de vivienda, esto va a cobrar más importancia. Porque hasta hoy el comprador no se ha fijado lo suficiente; ahora ese tema va a importar más, con respecto al auto, por ejemplo –comenta el arquitecto Luis Izquierdo.

El confinamiento ha puesto al espacio doméstico en cuestionamiento, y siento que estamos en una etapa de preguntas más que de soluciones –agrega el arquitecto Gonzalo Mardones. Aun así, se atreve a lanzar algunas ideas de diseño, como la necesidad de las viviendas de contar con buenos recintos que permitan almacenar suministros básicos.

Para Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos, la flexibilidad de los lugares va a ser clave a la hora de elegir. Ya que estamos pasando más tiempo en la casa, en familia, es necesario que se ofrezcan zonas comunes integradas para compartir y otros sectores que se adapten al teletrabajo. Con esta tendencia, que si bien partió hace años, pero se ha agudizado con la pandemia, podrían empezar a aparecer los escritorios empotrados o mesas abatibles en los dormitorios.

Como el espacio va a ser más valorado, pero es prácticamente imposible aumentar el metraje por el mismo precio, para Isabel Martínez, gerenta de Arquitectura de Paz Corp, “hay que hacer diseños eficientes que minimicen las zonas que no se destinan a vivir, como las circulaciones excesivas”. Una puerta corredera, por ejemplo, podría ser útil para transformar un ambiente.
La luminosidad que potencie las habitaciones será un tema esencial, y “los elementos arquitectónicos que hacen la relación exterior-interior y permiten asomarte, como los balcones, terrazas, ventanas, podrían ser repensados”, dice Luis Izquierdo. “Pienso que empezará a haber más barandas de cristal”, agrega Tapia.

Tanto Izquierdo como Mardones piensan que la tendencia será potenciar las áreas comunes de los edificios, en especial las de cowork y las verdes. “Ya que la ciudad no ofrece garantías, la gente se va a proteger en sus propias comunidades. Creo que no es sostenible aislarse, por eso, a diferencia de lo que todos piensan, la opción del coliving puede fortalecerse como una nueva forma de vida”, dice Mardones.

Gonzalo Sanhueza, gerente general de Prado Verde, cuenta que están barajando la idea de habilitar home offices en las zonas comunes, cuyo diseño podría contar con divisiones; esto, pensado para departamentos de 1 o 2 dormitorios que carecen de dichos lugares. Él mismo comenta que, dado que se incrementó el servicio de despacho a domicilio, es importante que los edificios adecuen áreas con refrigeradores y minibodegas para el almacenamiento temporal.
Reinaldo Gleisner, asesor inmobiliario de Colliers International, dice que estos cambios de diseño pueden ser muy significativos, como lo que pasó a mediados de los 90, cuando apareció la cocina integrada y con ello la condición cooperativa en el hogar. “Es una buena evolución. Pienso que la habitación que tiene más posibilidades de repensarse es el dormitorio”.

Debido al Covid-19, el rubro también está siendo golpeado en sus ventas. Según un estudio de GFK Admimark, el escenario es complejo, ya que el primer trimestre se vendieron 3.471 unidades, lo que representa -42,2% que el trimestre anterior. El registro más bajo desde el año 2000. En el segmento de los departamentos es más preocupante. Se indica que el tiempo para acabar con el stock disponible es de 46 meses, casi el doble de los 24 que se veían a fines de 2019. La gente está más cauta y las medidas de cuarentena afectan la movilidad. Esto debiera empujar los preciso a la baja, sin embargo, aún no es posible hablar de una guerra de precios.

Para Francisco Ackermann, de Capitalizarme.com, las unidades de menos de UF 3.500 no debieran tender a la baja, cuando están en sectores de buena conectividad, porque son demandadas por inversionistas por su alta rentabilidad. “Sí puede haber cambios a departamentos más pequeños o movilidad social, buscando una comuna más barata”, dice.

Luis Izquierdo, por su parte, pronostica que la movilidad será hacia zonas alejadas de los centros urbanos: “Habrá una tendencia de vuelta a la suburbanización, ya que los que pueden teletrabajar preferirán más espacio que mejor ubicación”. Para Reinaldo Gleisner, junto con este probable despegue de comunas periféricas, habrá varios que optarán por mantener el dinero de una compra como reserva y arrendarán. “El arriendo aumentará, porque es sensible al ciclo económico del país”. Mardones abre otra posibilidad: “Dado que las realidades de los países y las ciudades van cambiando, las familias nuevas y jóvenes tenderán a vivir de manera más nómade y no tan estacionaria”.

Algunas inmobiliarias ya están ofreciendo estímulos a la compra, que permiten alargar el pago del pie o contratar un seguro de cesantía que da la opción de devolución de ese dinero. Esto, sumado a un ajuste de la forma de vender, “se ha acelerado la implementación de tecnologías hace rato instaladas en países desarrollados, como los tour virtuales y las visitas guiadas por Whatsapp”, dice Alfredo Cordero de Ambienta. Las salas de venta, por ahora, están funcionando de manera personalizada, previo agendamiento.

En el mundo de la venta de usados también hay caída. Montalva Quindos realizó un estudio comparativo, revisando los precios de departamentos con amplias terrazas y home offices entre abril de 2019 y abril de 2020. Estos se ubican más hacia el oriente, arrojando caídas de 6% en Las Condes, 4% en Lo Barnechea y 1% en Providencia.

Es difícil para los expertos proyectar hasta cuándo va a durar este periodo complejo para las inmobiliarias. Para Reinaldo Gleisner la recuperación proyectada del empleo, en el cuarto trimestre, va a incidir en la confianza de los compradores. “Las reactivación podría ser más rápida y más profunda si el Banco Central estimara necesario generar un financiamiento específico para la compra de viviendas, como existió exitosamente en la crisis de 1983”, dice.