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Se proyecta que el mercado de bodegas para renta todavía posee un amplio espacio de crecimiento y capacidad de absorción de la demanda. Hoy los centros logísticos tipo “built to suit” lideran los proyectos.
Dentro del mercado de renta industrial, las vacancias cero que han registrado las bodegas -por el fuerte crecimiento del e-commerce en estos años de pandemia- han determinado que estos activos sean actualmente de los más interesantes para invertir, ya que ofrecen altas rentabilidades, bajo riesgo y buenas expectativas a futuro.
“La conveniencia de invertir en bodegas para renta se basa principalmente en la alta demanda de arriendo de estos espacios derivada del e-commerce, lo cual ha hecho subir los cánones de alquiler cerca de un 50% en el futuro año y ha llevado las vacancias a mínimos históricos, bajo el 1% del stock total”, explica Rodrigo Makuc, director de Finanzas Corporativas de Colliers.
Según datos de esta consultora, en términos de cap rate (flujos netos al inversionista sobre la inversión), las bodegas se están transando en rangos entre UF – 7 y 8% anual, dependiendo del mix de arrendatarios y plazos de contrato. Por su parte, los precios promedio de compra se encuentran entre 16 y 20 UF/m2.
Esteban Acevedo, gerente de Finanzas corporativas de GPS Property, destaca también los buenos rendimientos de este mercado, con tasas de ocupación históricas en torno al 100% y con los precios de alza. “Creemos que el mercado de bodegas todavía posee un amplio espacio de crecimiento y capacidad de absorción de la demanda que viene, lo que lo hace uno de los mercados más seguros en términos de la demanda”.
Para Gustavo Valenzuela, Broker Cushmann & Wakefield, el mercado de bodegas sigue estando muy activo. “Vemos que hay vacancia cero, donde en el segmento de bodegas A, los precios han experimentado un alza que no habíamos visto antes, con el valor promedio de 0,163 UF/m2, es decir, un 30% superior respecto a lo registrado en el segundo semestre del año 2021”, dice.
Considerando el crecimiento del e-commerce, Carla Tapia, gerenta de Estudios de MQ Servicios Inmobiliarios, enfatiza que una buena alternativa podría ser invertir en tierras para el desarrollo de centros de almacenaje en sectores que antes no se consideraban para este tipo de proyectos. “Esto, debido a la vacancia cero de bodegas que ha obligado a generar nuevas alternativas”.
La demanda por bodegas de renta se ha concentrado principalmente en las zonas norte y poniente de Santiago, basadas en la conectividad que ofrecen hacia el aeropuerto las carreteras más importantes de acceso y salida de la capital. Preferentemente se ha optado por bodegas con módulos flexibles, con superficies unitarias entre 1.000 y 2.000 m2 para almacenaje.
De acuerdo a Cushmann & Wakefield, hoy los centros logísticos tipo “built to suit” lideran los proyectos en construcción con un 58% de la superficie total, y se espera que ingresen al mercado entre 2022 y 2023. “Esta modalidad genera menor incertidumbre para la inversión actual, considerando los altos precios de los materiales de construcción y la tendencia al alza de las contribuciones, ya que el desarrollador evita el riesgo de la vacancia y de paso asegura un contrato de varios años con un ocupante”, acota Valenzuela.
RECONVERSIÓN DE ACTIVOS
En términos de desarrollo de proyectos, Chile hace varios años se encuentra con el “problema del suelo”. El gran crecimiento que tuvieron los submercados tradicionales, como Santiago, Providencia y Las Condes, hasta el 2010 llevó a que el suelo prácticamente se agotara, quedando muy pocas opciones disponibles y llevando a los desarrollos inmobiliarios a buscar alternativas para poder seguir creciendo en sus portafolios.
En ese contexto, una tendencia incipiente es la reconversión de activos. “Ya lo hemos visto más claramente en el sector industrial, que ha reciclado antiguas propiedades industriales para llevarlas a un estándar adecuado a las exigentes necesidades de la logística ligada al e-commerce. Sin embargo, en los sectores más urbanos es algo que recién estamos viendo”, comentan en CBRE.
Precisan que en mercados desarrollados como Estados Unidos se contabilizan aproximadamente 600 edificios de oficinas que se han reconvertido en una amplia diversidad de usos como salud, multifamily y hotelería. “En Santiago ya conocemos de un par de proyectos, y es un tema recurrente en los grandes inversionistas que se encuentran con el desafío de mantener actualizados sus edificios a los cambios de la demanda”.
Un aspecto importante es que en retail, a consecuencia de la pandemia y el aceleramiento en los cambios de hábitos de los consumidores, hay un alto número de locales comerciales de gran tamaño que están vacantes y eran ocupados por rubros como bancos, isapres, AFP, entre otros, que cada vez tienen menos presencia física.
“Estos locales siguen pagando contribuciones, seguros y cuotas de créditos; por lo que podría ser rentable comprar, con descuento, algunos locales bien ubicados, bajo el supuesto de que se pueden reciclar para nuevos usos adecuados a las tendencias de digitalización como, por ejemplo, dark stores, dark kitchens, storage centers, etc.”, indica Valenzuela.
Al respecto, Carla Tapia coincide con que los locales comerciales también se presentan como una oportunidad, pero siempre que se encuentren en un lugar atractivo y con un alto tráfico peatonal.