Demanda por arriendos gatilla la reinvención de los apart hoteles

SEGÚN MONTALVA QUINDOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, LOS RECINTOS QUE SE RECONVIERTEN EN EDIFICIOS MULTIFAMILY DEBEN TENER CIERTAS CARACTERÍSTICAS, YA QUE TANTO LA TIPOLOGÍA COMO LAS TERMINACIONES, SUPERFICIES Y EL EMPLAZAMIENTO SON CLAVES.

Para capear la crisis generada por el estallido social y el covid-19, algunos apart hoteles se convirtieron el año pasado en proyectos residenciales, especialmente aquellos que contaban con equipamiento, servicios y buena conectividad en su entorno. Un ejemplo de ello es el hotel Plaza El Bosque San Sebastián, que hoy opera bajo la marca ICOM Apartments, que reconvirtió una de sus tres propiedades en un edificio de departamentos para arriendo de mediano o largo plazo.

El objetivo ha sido transformar una dificultad en una gran oportunidad para generar un negocio mucho más rentable, lo que ha provocado un cambio en este mercado. Según el INE, en su Encuesta Mensual de Alojamiento Turístico de marzo de este año, durante enero de 2021 se registraron 923.131 pernoctaciones en el país, disminuyendo 63,6% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que la tasa de ocupación en habitaciones a nivel nacional fue 30,1%, decreciendo 13,26 puntos porcentuales interanualmente.

Considerando la situación actual, la reconversión en edificios multifamily es la alternativa más conveniente, además que existe la posibilidad de que cuando termine la pandemia puedan volver a ser apart hotel. Otra opción puede ser transformarse en oficinas, pero al parecer no es la mejor ya que el teletrabajo ha aumentado. También algunos de estos recintos han habilitado sus habitaciones como bodegas para empresas de logística.

Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, explica que los apart hoteles que se reconvierten en edificios multifamily deben tener ciertas características. “Se trata de formatos de edificios que pueden ofrecer departamentos con una o dos habitaciones y que además cuentan, dependiendo del operador, con un variado equipamiento, tanto en seguridad, amenities y facilities. Pueden ser arrendados por entre uno a 12 meses y los gastos comunes no varías. Solo las salas de uso común no se encuentran operativas por resguardo sanitario”.

En ese sentido, tanto la tipología como las terminaciones, superficies y el emplazamiento son clave. “Si un inmueble originalmente destinado a hospedaje se reconvierte en un edificio de similares características que un multifamily y su ubicación, equipamiento y servicios aledaños son favorables, entonces los precios deberían ser similares entre ambas ofertas”, precisa.

Señala, además, que en estos casos las reconversiones dependen de normativas que rigen según las zonas donde se emplazan los edificios, por eso es necesario estudiar caso a caso, ya que se trataría de un cambio de uso del inmueble. “Lo anterior se relaciona con los planes reguladores que establecen si se permite o no llevar a cabo esta reconversión de uso según las variables permitidas”.

¿NORMALIDAD?

Si bien actualmente en las actividades de alojamiento para estancias cortas se ha visto un repunte más o menos importante, aunque aún es incipiente para asegurarlo, la reconversión de los apart hoteles en edificios multifamily podría continuar. Carla Tapia indica que un factor preponderante es que los arriendos de departamentos tienen una alta demanda, principalmente a causa de las cada vez más restrictivas condiciones que impone la banca para comprar una vivienda.

Y es que la posibilidad de adquirir un edificio a precio conveniente, que pueda ser reacondicionado para luego arrendar las unidades, es una oportunidad atractiva para los inversionistas. “Es por eso que este tipo de proyectos se ha sostenido en el tiempo, principalmente en los países desarrollados, lo que hace pensar que esta tendencia no debiera cambiar; al contrario, es un modelo que crece y se expande a nivel mundial”, dice.

A su juicio, como no hay claridad sobre cuándo podría acabar la pandemia, por lo tanto, tampoco con lo que pasará con el turismo mundial, al menos en el mediano plazo, es difícil hacer proyecciones. “Sin embargo, reactivándose este sector de la economía, los apart hoteles y hoteles deberían volver a funcionar, pero en paralelo con este formato nuevo de renta residencial que llegó para quedarse”.

INVERSIONISTAS

Aunque hoy la demanda de arriendos, en general, es más bien transversal y es independiente del tipo de inmueble, ya sea originalmente de rentas o reconvertido, existe interés de los inversionistas particulares y family offices por invertir en activos hasta ahora destinados a hoteles.

Al respecto, la gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios enfatiza que se trata de una alternativa atractiva para los inversionistas, ya que la baja en el mercado hotelero ha generado una importante retracción en el sector y, por lo tanto, estas activos podrían disminuir considerablemente su precio, a fin de aumentar su velocidad de venta si se requiere.

TAMBIÉN EN REGIONES

La reconversión de apart hoteles en edificios multifamily se ha observado también en otras regiones del país. Por ejemplo, en Antofagasta se está desarrollando esta tendencia de manera incipiente, pero con características consolidadas, y existe un modelo de hotel con formato multipropósito. “Tal como en Europa, donde se construyen edificios con este esquema diferente, que ofrecen unidades para el arriendo y espacios comunes pensados en una vida que se establece en esas instalaciones”, asegura Carla Tapia