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La pandemia golpeó el corazón del más estable segmento inmobiliario, con tasas de desocupación que van en aumento. Expertos aconsejan cómo enfrentar el período que se viene.
Hace siete meses que Carlos Torres (36) no va a su oficina. Días después de detectarse los primeros casos de coronavirus en Chile, su empleador decidió cerrar las instalaciones y pasar a todos los trabajadores a modalidad de teletrabajo. “Por ahora seguimos trabajando desde la casa y no tenemos fecha de regreso todavía”, comenta. “Yo creo que este año ya no volvemos”.
Su historia se ha hecho común por una pandemia que cambió las reglas del juego en términos laborales y, de paso, en el mercado de oficinas.
Tradicionalmente considerado como el más formal y seguro segmento de la inversión inmobiliaria, se ha visto empujado a repensar tanto las estrategias comerciales como de retención de los actuales inquilinos, en un mercado que cada vez las demanda menos.
El impacto ya se ve en la vacancia, la tasa que relaciona la cantidad de oficinas que están desocupadas en relación al total de la oferta.
En su reporte del mercado de oficinas A/A+ del tercer trimestre, Colliers reflejó dicho incremento, con la vacancia para este tipo de activos alcanzando el 6,6%, equivalente a 162.252 m2. Esto representa un alza de 1,1 puntos porcentuales respecto del segundo trimestre (5,5%) y de 2,3 puntos porcentuales comparada con el tercer trimestre del 2019 (4,3%).
Pese a ello, el precio promedio del portafolio que maneja la firma no solo no bajó, sino que aumentó levemente a 0,55 UF/m2 desde los 0,54% UF/m2 del segundo trimestre y de las 0,52 UF/m2 registradas el tercer trimestre del año pasado.
“Los valores de salida todavía se están ajustando y esperamos este ajuste a la baja se empiece a reflejar en los próximos trimestres en la medida que las vacancias aumenten en el Gran Santiago”, explicó Enrique Del Campo, gerente del área de oficinas de Colliers International.
Ya sea por la posibilidad del teletrabajo, por las reducciones de equipo o por cierres/quiebras, más metros cuadrados de oficinas están quedando disponibles en el mercado.
Otra explicación al comportamiento del precio tiene que ver con la propiedad de los inmuebles. “El mercado de renta chilena es muy nuevo y muy institucional. Gran parte de los propietarios de las oficinas son compañías de seguros, fondos de inversión, family offices, y este tipo de actores tienen una mirada de muy largo plazo para este tipo de inversiones”, indica Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE. Esto, junto con la espalda financiera que posee este tipo de propietarios, “les permite optar por otras estrategias comerciales que no tengan que ver con el precio. Las variaciones en el precio son la última alternativa cuando todo lo demás no resulta”, detalla.
En el portafolio que maneja CBRE, durante el tercer trimestre, y también para el segmento clase A, se observó una baja de precios de entre 3,5% y 3,7% (en los precios de lista), “que es bastante poco”, señala Hartmann, aunque sostiene que “cuando miramos la curva de la vacancia con la curva de precios, esta última se mantiene prácticamente plana durante los últimos 20 años; sin embargo la vacancia ha tenido ciertas variaciones y eso responde a la institucionalidad del propietario de oficinas”.
En el caso del mercado combinado de oficinas clase A y B, la vacancia también se observa sobre el 6%, según el reporte del tercer trimestre de Arenas & Cayo, dándose los mayores incrementos de vacancia en el mercado clase B, “con un aumento de 1% en lo últimos tres meses” detalla el documento. En el caso de los precios de arriendo, las mayores caídas se dan en el mercado clase A, con una variación de -8,6% respecto al trimestre anterior, con un valor promedio de 0,56 UF/m2.
De cara a los próximos trimestres, la vacancia debería seguir al alza, dicen los expertos del mercado. “Se espera que la vacancia siga esta tendencia alcista con un peak estimado para finales del año 2021, donde se estima que estas lleguen cerca de un 10%, con nuevos ingresos de proyectos más nueva superficie adicional que se irá liberando en los próximos trimestres, ya sea por cese de contratos o por subarriendos de empresas que no cuenten con posibilidad de salidas anticipadas”, dice Del Campo.
Más acotado es el rango que estiman en CBRE.
“Estimamos que las alzas van a seguir, al menos por dos trimestres más, es decir, al cierre de 2020 y el primer trimestre de 2021. Durante ese primer trimestre vamos a tener, no certezas, porque estamos en un escenario bien incierto tanto política como sanitariamente, pero al menos en ese momento vamos a tener el resultado de ciertas elecciones que son relativamente críticas”.
ALTERNATIVAS
Pese a que el margen para negociar precios no es muy amplio, de todas maneras en el mercado ven disposición de los arrendadores para ofrecer diversas alternativas.
“Con el actual escenario económico, sin duda, lo más importante para un propietario será evitar vacancias más aún, por periodos prolongados. Por lo tanto, siempre existirá la posibilidad de flexibilizar los contratos vigentes, evaluando un baja en el actual canon de arriendo o bien escalonarlo en un periodo determinado, a fin de llegar a un acuerdo y mantener al arrendatario”, dice Alejandro Contreras, gerente del área Locales y Oficinas de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios.
En el caso de los arrendadores que actualmente tienen superficie vacante, Contreras indica que “lo más importante será evaluar la oferta del mercado y las condiciones de arriendo, ya que evidentemente el factor más relevante es el precio, por lo que es preferible bajar o escalonar el canon”.
“Para empresas cuyos contratos de arriendo vencen en 2021 o incluso 2022, la disposición de los arrendadores es a negociar y llegar a acuerdos mutuamente beneficiosos”, señala Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile. Aunque agrega que “para las empresas que tienen vencimientos de contratos más lejanos, la disposición a negociar por parte de los arrendadores es menor y los arrendatarios tienen que generar sus propias soluciones como podrían ser los subarriendos”.
De todas maneras, indica Valenzuela, las empresas todavía están trabajando en delinear cómo será su modalidad de trabajo para el futuro. “Tenemos la impresión de que a esta altura hay más preguntas que respuestas y definiciones, y las empresas requieren de más plazo para tomar decisiones en relación al futuro de sus espacios de oficinas”.
En ese sentido, Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo, detalla que se han visto tres tendencias: aquellas empresas que, por la naturaleza del trabajo, debieron volver a la modalidad presencial, debiendo ajustar los espacios físicos a la normativa sanitaria; las firmas que han vuelto parcialmente, ciertos días de la semana, y aquellas que se mantienen en teletrabajo.
A su juicio, esta primera etapa “es algo transitorio que deberá seguir ajustándose con el tiempo”. Agrega que, de acuerdo a la experiencia en hechos complejos que se han dado con anterioridad en el mercado, “el tiempo de latencia de la situación actual demorará, al menos, un año más, con un mínimo de 6 meses, una vez que contemos con una vacuna segura, en cuyo caso podremos ver cómo ciertas empresas retoman comportamientos más históricos de funcionamiento, asociado a la dificultad tecnológica de disponer de todos los recursos que una oficina ofrece a sus colaboradores”.
Disolver un contrato de arriendo de oficinas no es fácil, ni desde el punto de vista legal ni económico. Por eso, una tendencia que se está observando es el subarriendo de espacios de oficinas, en aquellas empresas que no pueden terminar sus contratos y buscan mitigar el peso financiero del arriendo que no están ocupando.
“Este es uno de los factores que podrían afectar el precio, que es tan inamovible en el mercado chileno”, dice Ingrid Hartmann de CBRE. Esto, porque como lo que se busca es paliar el gasto y no generar renta, “no necesariamente vas a arrendar a precio de mercado, porque lo el objetivo es ayudar financieramente al bolsillo y no tener que recurrir a otro tipo de recortes”, indica.
OPORTUNIDADES
Pese a la incertidumbre, el actual escenario del mercado de oficinas de todas maneras ofrecería oportunidades, tanto para encontrar mejores ubicaciones como también para las empresas que están evaluando comprar, dicen algunos gestores.
“El aumento en las vacancias de oficinas y la contracción en la demanda, producirá una baja en los precios de arriendo lo que a su vez presionará en menor medida una baja los valores de venta de este tipo de activos y probablemente esto esté acompañado de una mayor disponibilidad, existiendo una oportunidad tanto para inversionistas como usuarios finales de adquirir buenos activos y en excelentes ubicaciones”, dice Enrique del Campo, de Colliers.
En ese sentido estiman que “la demanda por compra de oficinas clase A y en lugares consolidados seguirá siendo alto por dos motivos: En un mercado de alta incertidumbre, el mercado de renta inmobiliaria y especialmente el de oficinas ha tenido un buen desempeño en relación a otros instrumentos de inversión (como por ejemplo el IPSA) y debido a que a las tasas de financiamiento están históricamente bajas, por ende el premio entre esta tasa y los cape rates están altos lo que se traduce en una mayor rentabilidad para los inversionistas”.
Al ampliar la mirada desde cómo se comportaba el mercado en cuanto a precios antes de octubre del 2019, respecto de los niveles actuales, también aparece la conveniencia. Según datos aportados por Montalva Quindos, el precio promedio de venta de una oficina habilitada en El Golf, de una superficie de 400 m2, se ubicaba en las 110 UF/m2, mientras que actualmente ronda las 95 UF/m2, es decir, una baja de -13,6%. Mayor es la diferencia estimada para un inmueble de las mismas características ubicado en Santiago Centro, que en promedio, pasó de 55 UF/m2a 45 UF/m2, es decir, una caída de -18,2%.
Opinión distinta sobre la compra tiene Álvaro Ossandón, gerente de transacciones de JLL Chile. “Hoy las empresas están buscando liquidez, por lo tanto no vemos oportunidades para que empresas compren oficinas”.
Por el contrario, dice, “si estamos viendo al revés, procesos de sale and lease, donde las empresas venden sus oficinas o inmuebles y se quedan arrendándolos, así se les inyecta capital sin deuda ni socios. Estos procesos son muy atractivos ya que hoy el mercado de inversionista paga bien por activos con renta asegurada”.