El buen momento que vive el segmento Multifamily

En el sector proyectan que los positivos resultados del año pasado se mantendrán en 2022, en un sector que espera la entrada de nuevos proyectos y que se perfila como una buena opción para inversionistas, por tratarse de activos resilientes en épocas de incertidumbre.

El aumento sostenido de las tasas de interés está generando cada vez más dificultades para acceder a créditos hipotecarios que permitan a las familias financiar el valor de una vivienda. Pero en ese escenario, otro segmento del mercado inmobiliario está teniendo impactos positivos: el multifamily, con un crecimiento que en los últimos cuatro años ha sido de 30%, detalla Exequiel Carrasco, gerente comercial del área Asset & Property Management de MQ Servicios Inmobiliarios.

Ayer, el Banco Central entregó el Informe de Estadísticas Monetarias y Financieras correspondiente a marzo y la tasa de interés promedio anual reajustable en UF llegó a 4,45%, lo que significa un alza de seis puntos base respecto a febrero y también su mayor nivel desde agosto del año 2013.

Cómo se proyecta el segmento multifamily depende mucho de ello, y de cómo siga creciendo la demanda por arriendos en el país. En el sector dicen que la tendencia seguirá alineada a la de 2021, cuando el mercado registró un inventario acumulado de 19.301 unidades en un total de 83 edificios en operación, según datos de Colliers, firma que espera para este 2022 un ingreso en torno a las 7 mil unidades de departamentos en 24 proyectos, para llegar a un total aproximado de 107 edificios en operación al cierre del año.

Las proyecciones que hacen en Assetplan son un poco más elevadas: 40 edificios con el ingreso de 9 mil unidades al mercado de Santiago, sostiene Matías Chomalí, gerente de Inversiones de la mayor operadora de edificios multifamily en Chile.

En todo caso, Juan Pablo Amenábar, gerente del área de Multifamily y HTL de Colliers, aclara que la gran cantidad de unidades que han ingresado en los últimos trimestres se debe a desarrollos que venían gestándose incluso desde antes del estallido social, los que se edificaron en gran parte durante la pandemia, y ahora están viendo la luz. Pero añade que el dinamismo actual y el que se proyecta en lo que resta de ejercicio tiene que ver con el apetito del mercado. “Las vacancias se encuentran en niveles atractivos para los inversionistas y los valores se han ido ajustando al alza, como se esperaba”, señala el ejecutivo, respecto del aumento de 11% que, según cifras preliminares de Colliers, registran los arriendos de departamentos en edificios de este tipo entre diciembre de 2021 y marzo de 2022, algo que también se ve impacto por el alza de los costos de construcción.

“En el mercado se visualizan menos unidades de departamentos disponibles, por lo que esto también presiona los arriendos al alza”, detalla Amenábar.

Otras razones del auge

Pese a la contingencia y a la compleja realidad económica que impulsa el crecimiento del mercado, hay otros factores que señala Matías Chomalí y que deben considerarse en la ecuación.

Uno de ellos es el alto interés que tienen los inversionistas porque son activos con un comportamiento “resiliente” ante distintos escenarios. A eso suma los intereses socioculturales de las nuevas generaciones, quienes muchas veces “privilegian servicios, prefieren flexibilidad, gastar en experiencias y no en productos, lo que a su vez privilegia el arriendo versus la compra”. Para Chomalí, la validación operacional y financiera también es clave para explicarlo: “Existen operadores con experiencia probada en esta clase de activo, capaces de mantener altas ocupaciones de los edificios con baja morosidad. Además, las instituciones dedicadas al financiamiento entienden cada día más este activo inmobiliario y están con mejor disposición a financiarlo después de años de ver cómo se han comportado ante distintos escenarios”.

Considerando la vuelta a la normalidad y paulatinamente al trabajo presencial, aunque de momento sea en formato híbrido, no está claro si las oficinas tomarán mayor protagonismo en este segmento y se unirán al buen momento de la renta residencial.

Lo que sí está claro, a ojos de Exequiel Carrasco, es que de momento permanecerá la tendencia de renta residencial versus el arriendo de oficinas, y que, en algunas zonas como el centro de Santiago, se espera que, si la normativa lo permite, exista una reconversión de metros cuadrados.

“Esto quiere decir que aquellas superficies antes destinadas a oficinas y que actualmente están vacantes, se transformarán en espacios residenciales, a fin de reactivar inmuebles en desuso”, señala Carrasco.