Empresas y desarrolladores impulsan diversas estrategias para enfrentar la vacancia cero

Hoy las compañías que necesitan espacios han agilizado sus procesos de toma de decisiones para acceder lo más rápido posible a una ubicación cuando esta se desocupe. Se observa el uso de domos o carpas, como una medida transitoria, e incluso se evalúa arrendar fuera de la Región Metropolitana.

Optimizar los espacios para aprovechar las alturas de las bodegas, usar racks en donde usualmente no se hacía y subarrendar espacios por plazos cortos, incluso a otras compañías en donde haya lugares disponibles, son algunas de las estrategias que están tomando las empresas para enfrentar la vacancia cero que en la actualidad exhibe el mercado del bodegaje. En concreto, se han tenido que reorganizar de distintas formas.

Pablo Urzúa, gerente del Área Industrial de MQ Servicios Inmobiliarios, explica que adicionalmente, y de la misma forma en que lo están haciendo los desarrolladores, las empresas se han visto en la necesidad de optimizar al máximo sus terrenos y espacios, optando por soluciones transitorias como el arriendo de carpas o domos por períodos acotados, mientras pasa este peak, o bien, a la espera de que se estabilice el mercado para tomar una decisión más racional y duradera.

A su juicio, las bodegas modulares tipo carpas tanto fijas como provisorias, ubicadas dentro de los mismos centros de bodegajes o en propiedades que cuentan con patios de acopio y estacionamientos, son hoy una buena alternativa, ya que su armado se realiza en un par de meses, no necesitan tener recepción final y pueden ser arrendadas o compradas. “Cada vez más se observa este tipo de solución; dentro de sus ventajas es que son muy herméticas”, dice.

En cuanto a la ubicación de las bodegas, hoy existe mayor flexibilidad para elegir comunas poco habituales para la construcción, e incluso se evalúan arrendar opciones fuera de la Región Metropolitana. “En el mercado se observan cada vez más oportunidades de compra en la cercanía de los puertos y principales regiones de Chile, a fin de potenciarlas y descongestionar el área metropolitana, ya que los terrenos se están acabando y los trámites para cambio de uso de suelo se han vuelto cada vez más complejos. Adicionalmente, en regiones, para los inversionistas que desarrollan este tipo de complejos, hay mayores rentabilidades, ya que el valor del suelo aún tiene espacios de plusvalía”, precisa.

Otro tema que ha afectado al almacenaje es la inseguridad que vive el país. Y es por esto que ha habido gran interés por arriendos de bodegas en zonas más seguras, es decir, dentro de condominios con guardias 24/7, cámaras inteligentes, cercos eléctricos, control de patentes, etc. “A su vez, esto es aplicable en propiedades que no están dentro de condominios, lo que también se puede implementar, pero es algo más costoso, porque se prorratea en menos metros cuadrados”, acota.

PROYECTOS DE RENTA

En general, la escasez de stock en el mercado del bodegaje ha hecho aumentar los precios tanto de los arriendos, como de los terrenos para construir nuevas opciones. Si bien hay nuevos proyectos en desarrollos para sumar metros cuadrados, la mayor cantidad se empezará a entregar recién a mediados del 2023.

“Hoy el mercado se encuentra muy ajustado, por lo que las empresas que necesitan espacios han agilizado sus procesos de toma de decisiones para acceder lo más rápido posible a una ubicación cuando esta se desocupa. En este sentido, se ha vuelto clave el apoyo de empresas especializadas en la búsqueda de espacios, los cuales son ocupados en un par de días y no alcanzan a ser ofrecidos en el mercado, debido a la velocidad de ocupación”, detalla Urzúa.

Por parte de los desarrolladores ha habido además mayor conveniencia de las empresas que usualmente se especializaban en el mercado habitacional, comercial u otros, en considerar esta alternativa de inversión. “Este mercado ha generado importantes oportunidades de inversión, por lo que se ha observado mayor interés por parte de inversionistas enfocados en proyectos de renta, ya que ven mayores certezas que en otros rubros, más estabilidad de los arriendos y mayor demanda, sobre todo en períodos de incertidumbre. También existe más atracción por explorar zonas cercanas a puertos o regiones como Valparaíso, Antofagasta, Puerto Montt, Concepción, entre otros”, señala.

Y añade: “La demanda de espacios de bodegas se pronostica estable en distintos escenarios de la economía, tanto mientras esté en auge, en el cual naturalmente se va a requerir de más espacio para almacenaje, como cuando vaya a la baja, en donde todo el sobrestock deberá quedar guardado en bodegas”.

OTROS FACTORES

Ante la incertidumbre reinante a nivel nacional e internacional, en el mercado del bodegaje se está dando más el arriendo que la compra. Algunas empresas han preferido optar por variabilizar los gastos y tener flexibilidad para agrandarse o achicarse según cada necesidad. “Sin embargo, la compra de bodegas continúa, pero más enfocada en un mercado pyme. Las grandes empresas a nivel mundial son arrendatarias de espacios, sobre todo en mercados y regiones en subdesarrollo o más inestables, ya que les permiten entrar y salir con mayor flexibilidad y no inmovilizar capital de trabajo en activos fijos”, sostiene el gerente del Área Industrial de MQ Servicios Inmobiliarios.

Otro aspecto importante es que los centros de acopio son cada vez más demandados por el alto costo de tener contenedores detenidos en los puertos. Con la pandemia, la forma de compra cambió hace más de dos años, cuando aumentó exponencialmente el e-commerce, el cual requiere de espacios de bodegas para su funcionamiento.

“Actualmente, las inversiones del comercio están centradas en los canales digitales y no en expansiones de locales o territoriales, y es una tendencia que llegó para quedarse por un largo tiempo. Un gran ejemplo de esto es Mercado Libre, con sus más de 100.000 m2 en sus centros de distribución de Colina”, concluye.