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Con una superficie total de 16.900 km, Ñuñoa destaca como una de las comunas más grandes del Gran Santiago, potenciada por una hiperconectividad, cercanía a polos comerciales y altos estándares promedio en equipamiento habitacional. No obstante, todos estos atributos no han sido suficientes para los azotes de la pandemia no hayan tocado su puerta, viendo disminuir así los cánones de arriendos promedio de la zona.
Lo anterior se puede desprender de las cifras del estudio de arriendos habitacionales elaborado por Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, donde se evidencia una caída del valor promedio de los alquileres en tres sectores de Ñuñoa entre enero de 2020 y agosto de 2021. Por ejemplo, el sector 3 de la comuna, colindante con Providencia y La Reina, presentó una baja de 19% en los precios, pasando de 0,30% UF/m2 a 0,24 UF/m2. Siguiendo la misma línea, los sectores 5 y 6 presentaron una baja del 4% y 8%, respectivamente (ver infografía).
Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, explica que en los “sectores 1, 2 y 4 han aumentado los precios de la UF/m2 porque se trata de zonas más consolidadas, cercanas a Providencia, con conectividad, comercio, accesibilidad y metro, a diferencia de las zonas 3, 5, 6, donde se han producido un boom inmobiliario de edificios para renta o inversión. Estas son aledañas a comunas como Santiago centro o Macul, que son tradicionales y de mayor data, ubicándolas en otra categoría. Allí se han desarrollado una serie de proyectos que han aumentado considerablemente la oferta, haciendo que los precios tiendan a la baja”.
En tanto, Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, comenta que “si bien, en general, el mercado de arriendos ha tendido al alza en la mayoría de las comunas de Santiago, una eventual baja en los precios de estos en Ñuñoa se justifica por un ajuste para acceder a un arrendatario ‘más seguro’ y de mayor permanencia frente a las actuales condiciones económicas”.
En ese sentido, los expertos concuerdan en que las bajas en los cánones se debe a una búsqueda de la “sanidad económica” de los actuales y potenciales arrendatarios, quienes han visto reducir sus ingresos y esperar que los alquileres no superen el 25% de sus sueldos, siendo el porcentaje recomendado a desembolsar como máximo en la renta de un inmueble.
En cuando a los sectores de esta comuna con nuevas ofertas, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, explica que gran parte de estos se concentran a lo largo y en los cercanías de la avenida Vicuña Mackenna, “que es un sector de más reciente incorporación, que pasó de un barrio más bien industrial a uno de vivienda modernas y atractivas de densificación en altura”.
Bajas se concentran en TIPOLOGÍAS MÁS GRANDES
Respecto de la oferta de arriendos por sector, la zona norte de la comuna (1 y 2) concentra un 47% de la disponibilidad de alquileres, principalmente de tipologías de menor tamaño, que se vieron afectadas en menor medida tras la migración de arrendatarios a otras comunas. Estas mantienen los valores más altos por UF/m2, pero al realizar el balance final del arriendo, son más económicas por su menor metraje.
Contraria es la situación de los inmuebles más grandes, que se vieron perjudicados en sus precios de manera transversal, independiente del sector al que pertenezcan, pero resultando también una atractiva oportunidad para quienes optaron por dividir los gastos. Cristóbal Jara, socio de Smartchoice, comenta que “en los peores momentos de la pandemia, aumentó la demanda de unidades más grandes (2D+). Esto se dio principalmente porque el mercado optó por arrendar entre varias personas para compartir los costos”.
Tapia añade que “las zonas que presentan precios altos se vieron afectadas en mayor medida por la pandemia en cuanto al aumento de la vacancia, ya que las familias o residentes migraron a comunas de menores costos y, en algunos casos, que otorgan los mismos beneficios. En esos sectores hubo mucha oferta de unidades y los valores eran menores a los habituales, sin embargo, hoy se está estabilizando poco a poco ese mercado, sin dejar de considerar que existen muchos proyectos en desarrollo que podrían entrar a la oferta, lo que haría que los precios disminuyan”.
En todo caso, este escenario ha impactado directamente en las velocidades de venta de los proyectos, afectando a su vez la oferta a futuro para el mercado de alquiler.
Sebastián Hudson, gerente del Área de Desarrollo de Colliers, comenta que “Ñuñoa ha tenido un crecimiento sostenido y rápido del valor de las nuevas viviendas y hoy el mercado al que apuntan no es tan amplio como cuando partió la reconversión de la comuna hace una década. Para incrementar sus velocidades de venta, los desarrolladores están apuntando a ofertas, descuentos y promociones que les permitan, por lo menos, pagar el financiamiento de sus proyectos”.
Ante este contexto, los expertos prevén que en el corto plazo decrezca el dinamismo inmobiliario, especialmente de los inversionistas “hormiga”, a quienes les impacta de manera más directa el alza en la tasa de interés. “Las inmobiliarias tendrán que optar por ajustar o renunciar a sus márgenes para poder salvar sus empresas, lo que se traducirá en bajas de precios y facilidades de pago”, finaliza Hudson.