Los riesgos que los administradores de edificios y condominios ven en el proyecto de ley de copropiedad

La iniciativa próxima a ser ley que reemplazará a la actual normativa de copropiedad inmobiliaria, que data de 1997, se encontraba durmiendo en el Congreso Nacional. Fue con la aparición del Covid-19 más los efectos económicos colaterales lo que motivó al Ministerio de Vivienda a reactivar el proceso. Sin embargo, este ha generado críticas en el sector.

La nueva normativa de copropiedad del Ministerio de Vivienda consideraría aspectos que han sido fuertemente cuestionados por el sector de administración de edificios y condominios, y que obligan a poner una voz de alerta respecto de los riesgos que pueden traer para las comunidades.

Debido a la pandemia, una alta tasa de la población ha visto afectados sus empleos y, por tanto, no han podido cumplir con sus deberes económicos. En consecuencia, la autoridad decidió establecer nuevos mecanismos de ayuda, como la obligatoriedad que tendría la administración de negociar deudas de gastos comunes, así como la posibilidad de cargar egresos del personal al fondo de reserva.

En relación con el primer punto, el proyecto próximo a ser ley plasma la suspensión de cortes de los servicios eléctricos, de gas y telecomunicaciones para aquellos morosos de 3 o más meses de gastos comunes. Asimismo, considera la opción de que antes de llegar a esa instancia, la administración tenga que verse obligada a negociar con los copropietarios y/o residentes que lo necesiten, una repactación del pago de esos gastos comunes atrasados en cuotas de hasta doce meses.

José Ignacio Álvarez, gerente general de MQ Property Management, señala que “más delicada es la situación en el próximo escenario legal si el legislador consideró que los finiquitos del personal también deben ser cargados al fondo de reserva, ya que este no puede costear gastos ordinarios (finiquitos), como tampoco absorber renegociaciones de deudas (morosos). Esa no es su naturaleza, ni su objetivo y los montos de dicho fondo son siempre acotados y limitados”.

Cabe destacar, en este contexto, que el gasto común no es más que un capital operacional que financia el trabajo mensual de toda la comunidad, el cual se gasta y se recupera mes a mes, por ende, la solución tampoco pasa por efectuar descuentos en este ítem a los residentes.

Por lo tanto, considerando que el gran perjudicado será el fondo de reserva de la comunidad, el cual subvencionará o incluso financiará estas prácticas, queda en evidencia un desconocimiento práctico y temático, como también un vacío legal de la nueva normativa.

El desconocimiento señalado se refiere a la imposibilidad e inconveniencia de cargar deudas al fondo de reserva o bien que las subvencione, pues este solo consiste en un pequeño porcentaje de ahorro que genera mes a mes una comunidad para hacer frente a gastos extraordinarios producidos por desgaste y uso en un edificio. Esto hace inviable, desde un punto de vista práctico y financiero, que dicho fondo pueda absorber renegociaciones de gastos ordinarios.

“Por otra parte, esta nueva figura legal que obligaría al administrador a repactar deudas morosas en cuotas, evidencia que existe un importante vacío legal, puesto que nada se menciona en ella ni se otorga respaldo alguno a la administración respecto de que aquel deudor moroso que entró en un régimen de repactación de deuda DEBA, mientras esta se pague, mantener al día los gastos comunes correspondientes a los meses que vienen posteriormente. Este silencio es muy riesgoso para la comunidad”, señala Álvarez.

Agrega que “la consecuencia más importante y casi inmediata es que estas medidas podrían generar una severa insolvencia en el flujo de caja de la comunidad, llegando incluso a una eventual paralización parcial o total del edificio”.

ALGUNAS RECOMENDACIONES

El experto señala que existen algunas fórmulas para enfrentar esta situación, sin afectar al fondo de reserva. Estas son:

1.- En el entendido de que la comunidad no puede ni debería efectuar descuentos en los gastos comunes, una eventual negociación del canon de arriendo entre arrendador y propietario puede ser una solución, con la salvedad de que este último estipule como condición ineludible mantener los gastos comunes al día. Además, si un arrendatario cae en insolvencia, será siempre el propietario quien deba asumir la deuda.

2.- Con una buena gestión por parte de la administración, es posible “optimizar” el ahorro en los gastos del edificio. Es sabido que algunos proveedores y prestadores de servicios han accedido a realizar importantes descuentos mientras dure la crisis para rebajar el flujo de gastos mensuales.

3.- Siempre en el plano de la legalidad laboral, es deber de cada administración junto a los comités que representan a la asamblea de copropietarios, analizar de la mejor forma la dotación de personal realmente necesaria para la operatividad de un edificio en tiempos de crisis. Se debe considerar que el grueso del gasto común, en todo tipo de comunidad, se lo lleva en un 50% a 60% este ítem.

4.- Por último, el retardar la ejecución de proyectos y/o reparaciones, salvo aquellos que sean realmente urgentes, podrían rebajar hasta en un 30% a 35% el flujo de gastos totales, lo cual mantendría al edificio funcionando parcialmente hasta que se regrese a la normalidad.