Morosos en gastos comunes en edificios y condominios

Alrededor de seis millones de personas viven en comunidades en Chile, ya sea en edificios o condominios de casas, muchas de las cuales se han visto fuertemente afectadas por la pandemia y la crisis económica que esta ha generado, viéndose obligadas una y otra vez a calcular sus cuentas, restringir gastos y hacer malabares para dar cumplimiento a sus obligaciones. Bajo estas circunstancias, una de las cuentas básicas en que se han evidenciado estos vaivenes son los gastos comunes, ítem donde ha aumentado la morosidad desde 2019 a la fecha (con tres meses o más de cuotas impagas), aunque en los últimos meses se comienza a evidenciar una cierta puesta al día en esta demora.

Según un informa realizado por la plataforma de administración de edificios y condominios Comunidad Feliz, una leve mejoría es lo que se ha visto en los últimos meses respecto a la morosidad por pago de gastos comunes a nivel nacional. A junio de este año, el promedio país ubica en 30,41%, esto es, casi un tercio de los copropietarios (dueños y arrendatarios de las viviendas) se encuentra adeudando este ítem. Hace dos años este porcentaje estaba en 28,8% (ver infografía).

Incluso, el panorama en la Región Metropolitana es aún menos alentador, dado que en junio pasado este indicador estaba en 32,45%, dos puntos porcentuales sobre la media nacional.

Por su parte, San Pedro (44,53%), Lo Prado (42,07%) y Cerrillos (42,30%) son algunas de las comunas metropolitanas que lideran los indicadores de no pago en este ítem, mientras que las del sector oriente, como Lo Barnechea (19,85%), Ñuñoa (22,32%) y Vitacura (26,32%), figuran entre las menos morosas.

A nivel regional, Atacama y Coquimbo son las complicadas, con una morosidad de 38% y 35%, respectivamente. En tanto, las regiones del Maule y La Araucanía son las que presentan los menores niveles, con una media de 26% en el primer caso, y de 27% en el segundo.

Trinidad Arcos, gerenta de asuntos corporativos de Comunidad Feliz, comenta que en los últimos meses se ha visto una disminución en el porcentaje de morosidad en términos generales: “No es una gran diferencia, pero el comportamiento de junio del año pasado nos hacía creer que durante este año la morosidad seguiría aumentando. Nos alegra que no sea así, y lo podemos justificar por la mejoría en el país y las opciones de pago en línea que han ido ganando terreno”.

Respecto a la diferencia que ubica a la Región Metropolitana por sobre el promedio nacional, los expertos concuerdan en que por un lado se debe a la concentración de comunidades, y por otro, a la mayor afectación del ejemplo y confinamientos más extensos. Añaden que estos factores explican que los santiaguinos han tardado más en ponerse al día con sus obligaciones.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, indica que las cuarentenas han implicado una disminución de la actividad económica de las personas y, consecuentemente, una disminución en sus ingresos disponibles. “Las personas no han podido mantener su ritmo de gastos habitual y han privilegiado los más apremiantes. La cobranza de gastos comunes se inicia generalmente al tercer mes de mora, lo que genera una holgura al deudor”, dice.

Catalina Amengual, gerenta general de Amengual Administraciones, añade que las prioridades cambiaron frente a un futuro incierto en los hogares, debiendo reestructurar sus gastos. “Se derivaron recursos para la compra de otros bienes y elementos para desarrollarse desde la casa (educación y trabajo), sumado a la baja de ingresos general que se ha vivido”, comenta.

A lo anterior, Gleisner complementa: “En pos de la necesidad, las personas han debido posponer pagos –como el de los gastos comunes– no tan apremiantes. En muchos casos, la gente se ha visto obligada a priorizar cuál realiza, como el dividendo o arriendo, y las cuentas de servicios básicos, las cuales pasan a ser más relevantes que la relacionada con la comunidad donde viven”.

EL IMPACTO DEL INVIERTO con la calefacción y más iluminación

Históricamente, el no pago de los gastos comunes ha sido uno de los principales problemas entre los administradores de las comunidades y los residentes de estas. La falta de información y el no entender qué se cobra son las principales causas de este cuestionamiento, como también el aumento de costos repentino y/o esperado.

Por ejemplo, durante el invierno hay varios gastos que deben considerarse. Y uno de ellos es el de calefacción e iluminación durante más horas al día. Aunque a lo largo del año la climatización es un elemento a considerar, es en época invernal cuando se nota. Desde Comunidad Feliz indican que los gastos comunes pueden subir desde un 20% y hasta 40% debido a las bajas temperaturas y el costo de calefacción. Además, se oscurece más temprano y aumentan las horas en que se necesita recurrir a la iluminación artificial para los espacios comunes.

Renato Deformes, gerente general de Copropiedad Inmobiliaria y presidente del Registro Nacional de Administradores, explica que “en invierno, históricamente, aumentan los costos de los gastos comunes debido a que los principales insumos en la comunidad suben de precio. Ejemplo de ello es el gas: se usa en calefacción y agua caliente y, por lo tanto, no solo sube el valor, sino también el consumo. Lo mismo ocurre con la electricidad, con los cambios de horario la utilización de mayor consumo se inicia más temprano y con ello se aumenta notoriamente el cobro en horario punta”.

Respecto a los montos que se deben desembolsar en invierno, se observa un incremento sostenido a medida que los meses más fríos se van presentando. Por ejemplo, en junio de 2020 el promedio fue de $75.927 y en agosto llegó a $77.739.

Por su parte, José Ignacio Álvarez, gerente de MQ Property Management, comenta que el año pasado se observó un alza en los gastos comunes debido a la pandemia y el apartado de recursos humanos. “Hubo que acomodar turnos debido a las fases de contagio de la enfermedad y a los toques de queda. Esto implicó tener que pagar horarios especiales u horas extras en la mayoría de los casos, guardando siempre la legalidad y resguardando la salud de los trabajadores”.

DIGITALIZACIÓN EN MEDIOS DE PAGO: el 83% canceló su cuenta vía transferencia electrónica

Como consecuencia de la pandemia, las restricciones de desplazamiento y el miedo a los contagios, entre los principales ganadores se cuentan el comercio y las transacciones electrónicas, situación que ha motivado la digitalización de múltiples pagos que antes muchos hacían de forma presencial, como son los gastos comunes. A junio de este año, el 92% de los propietarios y/o arrendatarios de estas comunidades canceló de forma remota esta cuenta, casi 13 puntos porcentuales más que en 2019. La forma predilecta de hacerlo es vía transferencia bancaria, equivalente al 83% del total (ver infografía).

Renato Deformes, presidente del Registro Nacional de Administraciones, dice que “se ha masificado el uso de pago electrónico, sobre todo por la transferencia electrónica –más barata porque no lleva comisiones ni IVA– y luego con tarjetas, aumentando notoriamente las de crédito para pagar en cuotas”.

José Ignacio Álvarez, gerente de MQ Property Management, añade que en gran parte de las comunidades “el efectivo ya no es aceptado y cada vez menos el cheque. En tanto, los pagos mediante Transbank u otras plataformas similares tienen un costo que, por marginal que sea, se lo cobran a la comunidad o lo asume el fondo de reserva”. Sobre el uso de tarjeta de crédito o débito, indica que no es recomendable cancelar los gastos comunes en cuotas, más aún si se hace por meses consecutivos, debido a lo perjudicial que resulta para mantener un gasto económico medianamente sano.