PRECIOS DE ARRIENDO de departamentos en Santiago Centro caen hasta 22%

La pandemia, con el consecuente confinamiento y el teletrabajo, junto a los desórdenes sociales que se siguen manifestando en varios puntos de la comuna han permeado profundamente en el mercado habitacional de alquiler, afectando, por ejemplo, los barrios universitarios, como también los tradicionales Yungay y Parque Forestal. DIEGO AGUIRRE

Compleja ha sido la situación país desde hace ya un año. El impacto del covid-19 en la economía, la forma de trabajar e incluso en el consumo, ha sido mayor al que se preveía en un comienzo, con cuarentena que se están retomando y que limitan el desplazamiento y obligan al cierre del comercio y otras actividades en las distintas comunas. Entre ellas, Santiago Centro, zona de alto movimiento y atractivo habitacional por sus múltiples servicios y conectividad incomparable, la cual, pese a estos atributos, se ha visto afectada en el ámbito inmobiliario, sobre todo en el negocio del arriendo.

Así lo demuestran los ajustes de precios experimentados en la zona, los que han disminuido en hasta 22% en los últimos seis meses en algunos de los barrios que componen el centro capitalino, aumentando con ello los niveles de vacancia de la oferta y elevando los tiempos de colocación considerablemente, según advierten expertos.

Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset & Property Management de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, comenta que desde octubre de 2019, con el estallido social y luego con la pandemia, Santiago Centro ha debido enfrentar diversos escenarios a fin de sortear dificultades y aprovechar oportunidades. “Por ejemplo, si bien la rentabilidad de los inversionistas ha decrecido, un sector no menor de los propietarios ha optado por disminuir los precios de renta. Las personas, en tanto, han optado por buscar nuevas alternativas de vivienda o renegociar los contratos vigentes. Este comportamiento ha llevado a que en el minuto de cerrar los acuerdos de arriendo, los precios bajen un 15% promedio en el canon total a nivel comunal”, afirma el ejecutivo al comparar los valores que existían en el mercado entre junio y julio de 2020, el primer peak de la pandemia, y el período enero-febrero de este año, cuando se empezó a evidenciar una marcada tendencia al alza de casos, unido a los desórdenes y protestas que aquejan a los vecinos.

Desde Toctoc.com, el gerente de Estudios, Daniel Serey, coincide en que ha existido una contracción en los arriendos y agrega que desde los conflictos sociales a la fecha, aquellos han caído 12,2% en promedio. “Esto es coherente con el alto porcentaje de hogares de arrendatarios que pertenecen a los segmentos socioeconómicos C3 y D, muchos de los cuales vieron afectados sus ingresos producto de la situación sanitaria y los confinamientos”, dice.

Pero también, la posibilidad el teletrabajo ha sido otro factor que ha potenciado la migración de esta comuna hacia sectores más periféricos de la capital e incluso a regiones. En todo caso, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International, precisa que este caso “corresponde a una fracción menor de los arrendatarios en el centro, por las pocas opciones alternativas reales, compatibles con los ingresos personales y la falta de certeza en la forma y proporción del trabajo remoto en las empresas una vez superada la parte más álgida de la crisis sanitaria”.

Impacto DISPAR

Según explican desde Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, tras el análisis de 19 sectores de Santiago Centro, desde mediados del año pasado los valores de arriendo por UF/m2 han presentado una baja sostenida, siendo las unidades de menor tamaño las que se han visto menos afectadas.

Luis Ignacio Montalva explica que lo anterior se vería reflejado, por ejemplo, en la disminución de los cánones de tipologías como 1 dormitorio y 1 baño, y 2 dormitorios y 1 baño, fuertemente requeridas por familias pequeñas, parejas, estudiantes y adultos jóvenes. Por ejemplo, en el sector de Lira un departamento de un dormitorio y un baño tiene un valor mensual de 0,29 UF/m2 en promedio, mientras que en uno de dos dormitorios y un baño, dicho valor es de 0,22 UF/m2.

A nivel sectorial, actualmente Balmaceda (0,28 UF/m2), San Borja (0,25 UF/m2), Bogotá (0,33 UF/m2) y Franklin (0,35 UF/m2) son de los pocos barrios del centro que no han visto una baja global en sus arriendos desde mediados de 2020 (ver infografía). Esto se debe –según expertos– a la penetración comercial y las reactivaciones intermitentes con los cambios de fase, permitiendo que estos subsectores vuelvan lentamente a surgir y atraer de esta forma a los arrendatarios.

Desde la otra vereda se encuentran zonas como San Vicente, Estación o República, áreas de interés universitario que se han visto relegadas aumentando su vacancia producto de las clases online. Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, dice que estos barrios “hace dos años eran muy cotizados por jóvenes de regiones que venían a Santiago a estudiar, pero ahora percibimos que incluso en esta demanda –que se entendía como ‘cautiva’– el interés ha tendido a disminuir, afectando los precios”.

En este escenario están también los subsectores vinculados al “centro histórico” y alrededores como Santa Lucía, Parque Forestal, Brasil y Yungay.

A la ESPERA

Sobre una preocupación, se espera que los sectores no afectados por la violencia en los conflictos sociales sean los primeros en repuntar a mediados de año, cuando los efectos del proceso vacunatorio rindan frutos y se estabilice económicamente la inversión y situación laboral.

Algo de lo anterior se evidenció a comienzos de año, por lo que Serey espera que 2021 vuelva a mostrar señales de mejoría en los precios, impulsada por los departamentos de mayor metraje –los cuales han bajado más–, tendencia que luego se irá transmitiendo a las unidades más pequeñas en la medida en que el tema sanitario logre mejorar y se estabilice la espera reactivación económica a nivel país, favoreciendo así a este nicho inmobiliario.

Por ahora los expertos prevén que con el retroceso a fase 1 o cuarentena total que rige para la Región Metropolitana se recrudezca la situación, aumentando incluso la merma en los arriendos del centro de la capital.

GASTOS COMUNES pasan a ser un “gancho” de atracción

No solo han variado las tarifas de los departamentos que se arriendan en el centro, también lo han hecho en algunos casos los gastos comunes asociados a esas comunidades. Cifras de Montalva Quindos indican que en general estos valores se han mantenido estables en ocho sectores, mientras que en otros 11 muestran caídas, ya sea leves desde -1% hasta otras más pronunciadas de incluso -33%. Esto, precisan, se ha transformado en un atractivo para que los propietarios e inversionistas de los inmuebles lo utilicen como un método de transacción que atraiga a los arrendatarios. Luis Ignacio Montalva cuenta que con mayor regularidad se han visto cierres de contrato en donde se conceden hasta tres meses de gracia o gastos comunes incluidos por un lapso determinado, con el fin de no alterar el ticket y disminuir tiempo de colocación.