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¿Cómo comprar, cuánto valen y cuáles son sus proyecciones?
Es posible que si es inversionista inmobiliario, haya escuchado que las bodegas son hoy una mejor opción que los departamentos, con rentabilidades de hasta 11% y grandes proyecciones, considerando que el boom del comercio online por la pandemia está haciendo que las empresas necesiten cada vez más espacios de almacenaje. Pero el mercado de las bodegas tiene también una serie de diferencias y detalles clave respecto a las opciones más clásicas de inversión en inmuebles, que hay que tener en cuenta.
Hoy se podría dividir el mercado en tres opciones, no todas accesibles para un ‘inversionista hormiga’, explica el gerente de Intermediación de Montalva Quindos, Matías Montalva. Están los grandes centros de distribución y de bodegas, donde actúan grandes inversionistas, como la participación que tiene el fondo Independencia en Bodenor FlexCenter, la asociación de Banchile AGF con BLT Minibodegas o el Centro de Bodegaje Anya Miraflores, ligado a la familia Yarur.
Le siguen inversiones medianas: una bodega de unos 500 a 1.000 metros puede costar más de 11.000 UF, o unos $320 millones, explica Montalva. Este tipo de inmueble en general lo buscan pymes que necesitan espacio de almacenaje.
‘Los nuevos proyectos están concentrados en las comunas más pobladas, pensando también en empresas de última milla, es decir, el paso final de entrega de un pedido o incluso aquellas que ofrecen el servicio de cambio de productos’, explica Ignacio Echegoyen, broker inmobiliario de RE/MAX First.
Si bien los precios varían, el director de Capital Markets de CBRE Chile, Javier Pinochet, da como ejemplo rangos desde 2 a 3 UF el metro cuadrado en Lampa y Pudahuel, hasta 12 UF/m2 en sectores como Macul, San Joaquín y Ñuñoa, más cercanos al centro de la ciudad.
‘Un departamento históricamente ha tenido una rentabilidad del rango de un 4%. Una bodega puede tener de un 7% a un 8%, pero ese mercado particular es menos profundo. Hay menos demanda que por un departamento. La gente siempre necesitará un lugar para vivir, pero no una bodega, y su administración requiere más conocimiento’, advierte Montalva.
Guía para el inversor pequeño
La inversión que más puede competir con los departamentos son las minibodegas residenciales. Si bien los grandes operadores como AkiKB y BLT están entrando con fuerza, con una inversión de US$85 millones para este año en estos inmuebles, los inversionistas más pequeños tienen la opción de apostar por bodegas que están en edificios residenciales.
Aquí, explica el subgerente de Planificación y Operación de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo, las rentabilidades superan por mucho a las de otras inversiones en inmuebles, incluso las de bodegas industriales.
‘Se utilizan principalmente para guardar cosas del hogar cuando falta espacio o algún artículo que no requiere un uso inmediato, pero que queremos conservar. Mientras que al cuarto trimestre de 2020, la rentabilidad bruta anual de casas fue de 5,5% y la de departamentos, de 4,7%, la de bodegas llegó a 6,8% en el caso de las industriales y a 11% en el caso de las vinculadas a departamentos’, explica Izquierdo. En ese periodo, la rentabilidad de departamentos cayó 0,6 puntos porcentuales, versus solo 0,2 pp en las bodegas, según Portalinmobiliario.
‘Hay una tendencia a adquirir o arrendar departamentos pequeños, que ya no vienen con estacionamientos o bodegas. Esto, que ya se ha dado con fuerza en mercados como el de Nueva York, ha creado una necesidad por bodegas de este tipo’, explica Montalva.
La inversiones son más bajas que en un departamento, partiendo en el nivel de $2 millones, y se pueden comprar directamente o a través de un intermediario.
‘Los inversionistas compran bodegas, porque les ayuda a diversificar; el valor es más bajo y la mora es nula. Si no te pagan, es cosa de ponerle un candado’, explica Gonzalo Caballero, director general de Trade Inmobiliaria.
Trade se asocia con inmobiliarias y le compra las bodegas de algunos de los edificios que construyen, que después ofrece a sus inversionistas. Para una bodega residencial en el sector de Campus San Joaquín de la UC con un valor de $4,5 millones, ofrecen una rentabilidad líquida de 7,7%. El pago mensual es de $34.410 menos 2,35 UF anuales en gastos comunes y contribuciones.
Para bodegas cerca de los ejes de las avenidas Matucana y Matta, los valores son de $2,8 millones y $4,8 millones respectivamente. Para la primera inversión, Trade calcula una rentabilidad líquida del 8% con un pago mensual de arriendo de $23.153, y para la segunda, una rentabilidad de un 5,6%, a $28.630 mensual.