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Enfocados principalmente a estudiantes, jóvenes profesionales y familias pequeñas que no están en posición de adquirir una vivienda definitiva, la mayor vacancia de la renta residencial es un fiel reflejo del impacto de la pandemia en el país. En el tercer trimestre, además, el valor promedio de arriendo llegó a 10,91 UF mensuales, 0,6% menos que en el segundo trimestre. DIEGO AGUIRRE
MI METRO CUADRADO
Una solución que vino a “democratizar” el acceso a viviendas para arriendo es la definición que utilizan los expertos de la industria inmobiliaria para referirse a los edificios multifamily, inmuebles que en su totalidad son destinados para la renta residencial, sin la posibilidad de ser adquiridos por sus habitantes de forma definitiva y que han tenido un crecimiento exponencial en su desarrollo en los últimos 10 años. Este año, sin embargo, el negocio no ha estado ajeno a los efectos de la pandemia, con algunas mermas, sobre todo en términos de precios y ocupación.
Según el último reporte elaborado por la división de Real Estate de BDO, 13 son las comunas del Gran Santiago que poseen presencia de este formato de arriendo al tercer trimestre de este año, en donde el centro de la capital concentra el 43% de las unidades en oferta en 61 proyectos. Más atrás se ubica Independencia, con un 20% de los departamentos, seguida de San Miguel, con un 10%. Si para el tercer trimestre de 2019, el número de unidades disponibles era de 9.425, actualmente existen 12.744, registrando un aumento de 35,2% (ver infografía).
“Estimaciones preliminares al inicio de este trimestre pronosticaban la entrada de un número mayor de edificios, pero por motivos de las restricciones de movilidad producto de la pandemia, se han retrasado la recepción y entrada de algunos de estos edificios”, precisa el informe. No obstante, se advierte que las unidades totales entre el segundo y tercer trimestre presentaron un alza de 3,5%, con el ingreso de 432 nuevas unidades.
Respecto a los precios, el valor promedio de arriendo se ubica en 10,91 UF mensuales (unos $316 mil), con una leve tendencia a la baja de 0,6% respecto del segundo trimestre de este año. En cuanto al canon (valor por m2 útil pagado mensualmente), la media en el mismo período anotó una caída de 1,5%, mientras que en el último año ha venido registrando una disminución continua en el monto pagado, acumulando una baja de 10,48% en UF/m2.
Por sectores, en tanto, la zona oriente presenta los precios unitarios más altos, con un promedio de 19,3 UF mensual de arriendo y un canon promedio de 0,32 UF/m2.
En relación con las tipologías, el 42,6% de la oferta de estos departamentos está bajo el formato de un dormitorio y un baño, un 20% en dos dormitorios y un baño, un 16% en dos dormitorios y dos baños, y otro 16% son estudios o espacios de un ambiente. En promedio, la superficie bordea los 39 m2.
Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, señala que los proyectos multifamily están tomando protagonismo en un escenario donde la economía y las tasas de empleo se encuentran altamente resentidas, motivo por el cual “aquellas alternativas de menor costo que permitan satisfacer la necesidad básica de una vivienda podrían llegar a ser la única opción en tiempos de crisis, sobre todo por las facilidades que otorgan las unidades de bajo canon que ofrece este tipo de edificios”.
Opinión que comparte Nicolás Moreno, gerente de la firma de gestión inmobiliaria Hapital, quien asegura que “el éxito financiero de este modelo de negocio radica en la factibilidad que proporciona en las comunas de mayor densidad poblacional al mejorar su ambiente habitacional, pues les facilita el acceso a tener departamentos con equipamiento y altos estándares de calidad arquitectónica”.
Por ejemplo, en La Florida ingresó un edificio con 82 unidades, mientras en San Miguel se aprecian dos nuevas torres de 154 y 196 unidades, durante el tercer trimestre, según la BDO.
Desde Assetplan, firma de asesoría en administración e inversión inmobiliaria de renta residencial, indican que los desarrollos de renta residencial se asientan en los ejes del metro en las zonas con mayores servicios y oportunidades laborales.
“Tienen como consecuencia una mayor demanda y, por lo mismo, se entiende que sea en estos sectores donde se ubiquen esos formatos habitacionales”.
PANDEMIA eleva vacancia
Enfocados principalmente para estudiantes, jóvenes profesionales y familias pequeñas que no están en posición de adquirir una vivienda definitiva, la vacancia de la renta residencial fue un fiel reflejo del comportamiento del empleo y la economía tras las llegada del covid-19 al país. Nicolás Herrera, socio de la división de Real Estate de BDO, explica que a pesar del levantamiento de las restricciones sanitarias, la caída en la ocupación sigue afectando al mercado de los multifamily, incluso con dos trimestres consecutivos de contracción. “Las vacancias totalizan un 13,3% de las unidades totales y un 8,7% para las unidades en régimen de colocación”, dice Herrera.
Por comunas, Ñuñoa, San Miguel y La Florida son ejemplos de lo anterior, ya que llevan la delantera en los niveles de vacancia entre julio y septiembre de 2020, alcanzando tasas de 48,8%, 41,2% y 38,2%, respectivamente.
En todo caso, Felipe Leveke, fundador del sitio web TuPatrimonio.cl, es optimista frente a la recuperación. “A pesar de esto, los niveles de ocupación siguen siendo aceptables y es muy probable que cuando haya pasado el período más crítico en lo económico y en el ámbito de la salud, este mercado repunte con fuerza. También es probable que este tipo de proyectos aumente hacia sectores periféricos, ya que irá de la mano con el menor riesgo de contagio (por ser zonas de menor densidad poblacional por m2) y con mayores cap rate (ingresos anuales en relación con el valor), lo que permite que el retorno de la inversión se logre en un período inferior”. Por ello, sostienen que este modelo de negocio es una buena opción tanto para inversionistas como para arrendatarios.
79,2% de la oferta de unidades destinadas a la renta residencial en la capital está concentrada en solo cuatro comunas: Santiago centro, Independencia, San Miguel y La Cisterna. De estas, la mayor cantidad está en el centro capitalino.
0,4% aumentó la superficie promedio de estos departamentos en el tercer trimestre de este año versus el segundo, llegando a 38,7 m2. Maipú y Providencia presentan los mayores promedios por comuna, con 90,0 m2 y 79,5 m2, respectivamente.
247 unidades por edificio presentan como media las comunas “centrales” del Gran Santiago, es decir, Santiago centro, Independencia, San Miguel, Estación Central, Quinta Normal y San Joaquín. En el sector oriente, en tanto, Las Condes, Ñuñoa y Providencia promedian un total de 89 unidades por proyecto.